08.04.2024

Налоговые махинации при продаже недвижимости

Вплоть до уголовной ответственности

Оплата ремонта, неотделимых улучшений, сокрытие реальной цены продажи недвижимости путем использования расписки (или банковской ячейки) – основные способы занижения налоговой базы при продаже гражданами недвижимости. Инициатором таких махинаций выступает продавец, желающий поменьше заплатить НДФЛ. Однако именно продавец и больше всех пострадает в этой ситуации: ему помимо доначисления НДФЛ, как минимум, начислят штраф до 40% от неуплаченной суммы налога по ст. 122 НК и пени.

Ошибочность каждой из указанных махинаций в следующем. Оплата ремонта позволяет уменьшить налоговую базу при продаже недвижимости, только если продаваемая недвижимость была приобретена на этапе строительства (пп. 4 и 5 п. 3 ст. 220 НК, определение ВС № 5-ГК18-9 от 07.05.18). Оплата неотделимых улучшений не уменьшает налоговую базу при продаже недвижимости, так как по своей сути это связанные с приобретением недвижимости расходы на ремонт. Сокрытие реальной цены продажи недвижимости путем использования расписок (или банковских ячеек) приводит к тому, что налоговая узнает об этих махинациях, когда покупатель решает продать купленную недвижимость и в целях снижения собственной налоговой базы показывает раскрывает реальную цену недвижимости, которую он приобрел – после этого у налоговой появляются вопросы к первоначальному продавцу. В экзотических случаях, когда недоимка составляет более 2 700 000 руб. за три последних года, продавец может быть привлечен к уголовной ответственности по ст. 198 УК. Ниже релевантная судебная практика.

Дело № 33а-3030/2023 Верховного суда Республики Коми: продавец сообщила налоговой, что продала квартиру за 1,7 млн. При этом продавец указала, что сумма расходов на приобретение квартиры также составила 1,7 млн, поэтому сумма налога составила 0 руб. Налоговая узнала, что продавец покупала квартиру за счет целевого кредита, который составил 2 542 406 руб. Оплата производилась через номинальный счет в банке после перехода права собственности на квартиру. При этом покупатель за счет собственных средств внес аванс 450 000 руб. В итоге, налоговая пришла к выводу, что продавец продал квартиру за 2 942 406 руб., поэтому привлекла его ответственности за налоговое правонарушение по п. 1 ст. 122 НК и доначислила налог в размере 162 672 руб., пени – 2 936,23 руб. и штраф – 8 133,6 руб. Продавца не спасли доводы о том, что часть средств по кредиту покупатель отдал продавцу в качестве возврата долга (что подтверждалось расписками продавца).

Дело № 33А-8879/2023 Верховного суда Башкортостана: продавец продал ряд квартир. При этом продавец использовал следующие способы занижения налогооблагаемой базы, которые налоговая признала незаконными: подписывал дополнительные соглашения об увеличении цены квартир к договорам купли-продажи квартир, не показывая их Росреестру при регистрации перехода права на квартиры; в качестве затрат показывал расходы на ремонт квартир, которые не были приобретены на этапе строительства без отделки (это противоречит пп. 4 п. 3 ст. 220 НК); не подтвердил расходы на ремонт ряда квартир (ошибки в документах с подрядчиком), по которым такие расходы могли снизить налоговую базу. В итоге суд согласился с налоговой, которая привлекла продавца к ответственности за налоговое правонарушение по п. 1 ст. 122 НК и доначислила ему НДФЛ в размере 529 073 руб., 62 121,98 руб. пеней и 3 306,72 штрафа.

Дело № 2а-2851/2022 Кировского районного суда Уфы: расходы на ремонт квартиры, приобретенной на вторичном рынке (то есть на этапе, когда строительство завершено), нельзя использовать для уменьшения налоговой базы при продаже такой квартиры (определение ВС № 5-ГК18-9 от 07.05.18 и пп. 5 п. 3 ст. 220 НК). Налоговая отказала в признании законным уменьшения налоговой базы на сумму ремонта в размере 2 518 199,7 руб. и привлекла продавца к ответственности за налоговое правонарушение по п. 1 ст. 122 НК, доначислив 327 366 руб. недоимки по НДФЛ, 32 736,5 руб. штрафа, 12 854,57 руб. пени. Суд согласился с налоговой.

Дело № 2А-1658/2019 Бирского районного суда Башкортостана: продажа неотделимых улучшений вместе с продажей квартиры увеличивает налоговую базу, так как неотделимые улучшения в силу своей прочной взаимосвязи с квартирой поглощаются самой квартирой. Продавец попытался уменьшить налоговую базу следующим образом: не учел стоимость неотделимых улучшений (450 000 руб.) в расчете налоговой базы, а затем уменьшил налоговую базу на стоимость этих же неотделимых улучшений (450 000 руб.), указав, что это связанные с приобретением квартиры расходы на ремонт. В итоге налоговая не согласилась с обеими махинациями продавца и увеличила налоговую базу от продажи квартиры на 900 000 руб., доначислив 117 000 руб. недоимки по НДФЛ. Суд согласился с налоговой.

Дело № 2А-7728/2017 Набережночелнинского городского суда: продавец в договоре купли-продажи квартиры указал ее цену в размере 990 000 руб., а в действительности продал за 1 780 000 руб., что подтвердилось распиской у покупателя. Также продавец в договоре купли-продажи дома и земельного участка указал их цену в размере 4 000 000 руб., а в действительности продал за 5 600 000 руб., что подтвердилось распиской у покупателя и информацией от выдавшего кредит банка (1 000 000 руб. за дом, 4 000 000 руб. за землю и 1 600 000 руб. за неотделимые улучшения). В итоге налоговая обязала продавца доплатить 310 700 руб. НДФЛ, 77 675 руб. штрафа и 27 040,03 руб. Суд согласился с налоговой.

Дело № 2А-3582/2023 Новочеркасского городского суда: продавец построила жилой дом на земельном участке, однако не сохранила документы, подтверждающие расходы на его постройку. Продавец попыталась снизить налогооблагаемую базу расчетным способом, получив заключение эксперта о расходах на постройку дома и снизив базу на указанные расходы. Налоговая указала на недопустимость применения расчетного способа для снижения налогооблагаемой базы, поэтому обязала доплатить 764 925 руб. Суд согласился с налоговой.

Дело № 1-742/2023 Ленинского районного суда Махачкалы: обвиняемый за год реализовал недвижимость на сумму 112 462 139 руб., налогооблагаемая база по которой составила 23 616 282 руб., вследствие чего он должен был оплатить НДФЛ в размере 3 070 117 руб. (п. 1.1 ст. 224 НК). Уголовная ответственность по ст. 198 УК начинается от суммы недоимки, превышающей 2 700 000 руб. В итоге обвиняемый был привлечен к уголовной ответственности по ч. 1 ст. 198 УК в виде 100 000 руб. штрафа со взысканием суммы недоимки.